Welche Rendite ist bei Pflegeimmobilien entscheidend?

In Exposés wird häufig die jährliche Pacht durch den reinen Kaufpreis geteilt. Diese Bruttorendite auf den Kaufpreis ist ein erster Vergleichswert, sagt aber noch wenig über das persönliche Anlageergebnis. Für eine belastbare Prüfung müssen mindestens Kaufnebenkosten, nicht umlagefähige Kosten, Finanzierung und mögliche Ausfallzeiten berücksichtigt werden.

Rechenbeispiel: 5,40 % Bruttorendite

Transparenzhinweis: Alle Werte sind ein frei gewähltes, renditestärkeres Modellszenario – kein nachgewiesenes aktuelles Angebot, keine allgemeine Marktrendite und keine Renditegarantie. Ob eine solche Pacht tragfähig ist, hängt insbesondere von Betreiber, Vertrag, Standort und Kosten ab.

Finanzierung und Cashflow getrennt betrachten

Eine finanzierte Immobilie kann trotz positiver Objektrendite monatlich Liquidität erfordern. Für den Cashflow werden die tatsächlichen Pachteinnahmen den laufenden Objektkosten und den Darlehenszahlungen gegenübergestellt. Dabei ist wichtig: Tilgung ist ein Liquiditätsabfluss, reduziert aber gleichzeitig die Darlehensschuld. Steuerliche Effekte müssen zusätzlich und individuell berücksichtigt werden.

Sensitivitätscheck: Was passiert bei geringerer Pacht?

Die Beispielrechnung reagiert empfindlich auf Änderungen: Bei nur 900 € monatlicher Pacht sinken die jährlichen Einnahmen auf 10.800 €. Bezogen auf 242.000 € Gesamtinvestition ergibt das vor laufenden Kosten nur noch rund 4,46 %. Nach angenommenen 1.500 € laufenden Kosten bleiben rund 3,84 % vor Finanzierung und Steuern. Ein längerer Ausfall oder höhere Sanierungskosten verschlechtern das Ergebnis zusätzlich.

Fünf Fragen vor dem Renditevergleich

✓ Ist die Pacht vertraglich vereinbart und wirtschaftlich tragfähig?
✓ Sind sämtliche Erwerbsnebenkosten enthalten?
✓ Welche Instandhaltung und Verwaltung trägt der Eigentümer?
✓ Wie verändert sich der Cashflow bei Zinsanstieg oder Pachtausfall?
✓ Ist ein realistischer späterer Verkaufspreis berücksichtigt?

Steuern können das Ergebnis verändern – aber nicht retten

Gebäude-AfA, mögliche Schuldzinsen und bestimmte Kosten können das steuerliche Ergebnis beeinflussen. Steuerliche Vorteile ersetzen jedoch keine tragfähige Wirtschaftlichkeit. Ein seriöser Vergleich zeigt die Zahlen vor Steuern und ergänzt anschließend eine individuell geprüfte steuerliche Betrachtung.

Häufige Fragen

Ist 5,40 % eine garantierte Pflegeimmobilienrendite?

Nein. Die Zahl ist hier ausschließlich eine Modellannahme und kein konkretes Angebot.

Warum sinkt die Rendite durch Kaufnebenkosten?

Weil für denselben jährlichen Pachtertrag mehr Kapital eingesetzt wird.

Ist die Nettorendite gleich dem monatlichen Überschuss?

Nein. Der tatsächliche Cashflow berücksichtigt zusätzlich die Finanzierungszahlungen und weitere Zahlungsströme.