Welche Steuervorteile haben Pflegeimmobilien?

Wer ein Pflegeapartment als Kapitalanlage erwirbt und steuerlich relevante Einkünfte erzielt, kann je nach Einzelfall insbesondere die Gebäudeabschreibung (AfA), bestimmte Finanzierungszinsen und abzugsfähige laufende Aufwendungen berücksichtigen. Es gibt jedoch keinen pauschalen Sonderbonus allein deshalb, weil ein Gebäude als Pflegeimmobilie genutzt wird. Entscheidend sind unter anderem Nutzungsart, Eigentumsstruktur, Fertigstellung, Kaufpreisaufteilung und die konkrete Einkunftsart.

Gebäude-AfA: Warum der Grundstücksanteil zählt

Abschreibbar ist grundsätzlich der auf das Gebäude entfallende Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten, nicht der Grund und Boden. Zu prüfen sind auch die Zuordnung der Kaufnebenkosten sowie gegebenenfalls gesondert bewertete Wirtschaftsgüter. Je nach Gebäude und gesetzlicher Einordnung kommen unterschiedliche lineare AfA-Sätze in Betracht. Die häufig genannten 2 %, 2,5 % oder 3 % gelten nicht beliebig für jedes Pflegeapartment. Auch besondere Abschreibungsregeln sind an gesetzliche Voraussetzungen geknüpft.

Beispiel: Bei einer unterstellten abschreibungsfähigen Gebäudebasis von 180.000 € ergäben 3 % rechnerisch 5.400 € AfA im Jahr. Das ist eine Modellrechnung und kein Beleg, dass bei einem bestimmten Pflegeobjekt tatsächlich 3 % zulässig sind. AfA mindert gegebenenfalls den steuerpflichtigen Gewinn, sie ist keine direkte Auszahlung.

Welche laufenden Kosten können steuerlich relevant sein?

• ✓ Schuldzinsen bei entsprechendem wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Einkünfteerzielung
• ✓ Bestimmte Verwaltungs- und Kontoführungsaufwendungen
• ✓ Abziehbare Erhaltungsaufwendungen nach den jeweiligen steuerlichen Regeln
• ✓ Abschreibung auf den zutreffend ermittelten Gebäudewert

Nicht gleichzusetzen: Darlehenstilgung ist grundsätzlich keine Werbungskostenposition. Zuführungen zu einer Erhaltungsrücklage sind steuerlich nicht automatisch im Zahlungsjahr als Werbungskosten abziehbar; maßgeblich ist regelmäßig die tatsächliche Verausgabung für begünstigte Maßnahmen. Auch Anschaffungs- und Herstellungskosten sind von sofort abziehbaren Aufwendungen zu unterscheiden.

§ 7b EStG und weitere Sonderregeln

Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG betrifft unter bestimmten Voraussetzungen neu geschaffene Mietwohnungen. Ob eine konkrete Pflegeimmobilie eine begünstigte Wohnung darstellt, muss besonders sorgfältig geprüft werden. Ein Pflegezimmer ist nicht automatisch eine begünstigte Wohnung. Weitere Voraussetzungen können beispielsweise Bauantragszeitpunkt, Kostenobergrenzen und Anforderungen an die Nachhaltigkeit betreffen. Auch eine degressive AfA ist keine pauschale Eigenschaft von Pflegeimmobilien.

Steuerersparnis ist nicht gleich Rendite

Ein steuerlicher Abzug kann die persönliche Steuerlast beeinflussen. Wie hoch dieser Effekt ausfällt, hängt unter anderem vom individuellen Steuersatz und dem gesamten steuerlichen Ergebnis ab. Ein Objekt mit hohen Abschreibungen kann trotzdem wirtschaftlich unattraktiv sein, wenn Pacht, Betreiberbonität oder Instandhaltung nicht stimmen. Deshalb sollten Sie Cashflow vor Steuern, steuerliches Ergebnis und Vermögensentwicklung getrennt berechnen.

Steuer-Checkliste vor dem Notartermin

✓ Aufteilung von Kaufpreis und Kaufnebenkosten dokumentieren
✓ Fertigstellungsdatum und Gebäudeart nachweisen
✓ Pacht- und Betreibervertrag prüfen
✓ Finanzierung und Schuldzinsen korrekt zuordnen
✓ Laufende Kosten und Rücklagen realistisch erfassen
✓ Sonderabschreibungen nur nach konkreter Prüfung berücksichtigen
✓ Steuerberatung vor verbindlicher Kaufentscheidung einbeziehen

Häufige Fragen

Kann ich bei jeder Pflegeimmobilie 3 % abschreiben?

Nein. Die Höhe der AfA hängt von den gesetzlichen Voraussetzungen und der Einordnung des konkreten Gebäudes ab.

Ist eine Steuerersparnis garantiert?

Nein. Sie hängt von der individuellen steuerlichen Situation und den tatsächlichen Vertrags- und Objektdaten ab.

Sind Kredittilgungen steuerlich absetzbar?

Die Tilgung selbst grundsätzlich nicht; Schuldzinsen können bei entsprechendem Zusammenhang abziehbar sein.